Introduction
Dans le contexte des lois récentes — la Loi 16 sur la copropriété divise et la Loi 141 concernant les assurances — plusieurs copropriétaires et administrateurs se demandent si l’autogestion (c.-à-d. la gestion du syndicat de copropriété sans recourir à un gestionnaire professionnel externe) demeurera viable. Cet article examine les obligations imposées, les défis, et les pistes pour autogérer efficacement dans ce nouveau cadre légal.
Qu’imposent les lois 16 et 141 ?
Voici quelques-unes des obligations légales importantes qui découlent de ces lois :
- La Loi 16 exige un carnet d’entretien, une étude du fonds de prévoyance et une transparence accrue des finances.
- La Loi 141 impose notamment l’évaluation de la valeur de reconstruction tous les 5 ans, la création d’un fonds d’auto-assurance pour couvrir les franchises, et la mise à jour de la description des parties privatives.
Est-ce que l’autogestion reste possible ?
Oui — mais elle demande désormais plus de rigueur, de temps et parfois l’appui d’experts. Les administrateurs bénévoles doivent être conscients de la charge supplémentaire que représente le respect de toutes les obligations légales.
🔎 Autogestion vs Gestionnaire : tableau comparatif
| Aspect | Autogestion | Gestionnaire professionnel |
|---|---|---|
| Coût | ✅ Économie des frais de gestion. ❌ Risque de coûts imprévus en cas d’erreur. | ❌ Honoraires mensuels à prévoir. ✅ Budget mieux planifié, moins de mauvaises surprises. |
| Temps & Implication | ✅ Décisions rapides, contrôle direct. ✅ Implication communautaire accrue. ❌ Charge de travail élevée pour les bénévoles. | ✅ Libère les administrateurs des tâches quotidiennes. ✅ Gestion professionnelle du suivi administratif et technique. |
| Expertise | ❌ Doit acquérir des connaissances sur les lois 16 et 141. ❌ Risque de mauvaise conformité ou d’erreurs coûteuses. | ✅ Expertise légale et technique. ✅ Meilleure planification financière et respect des obligations légales. |
| Relations entre copropriétaires | ❌ Plus de risques de conflits internes et de partialité. | ✅ Neutralité dans les décisions et médiation plus efficace. |
| Accès aux ressources | ❌ Pas toujours de réseau de fournisseurs compétitifs. | ✅ Accès à des fournisseurs fiables et à de meilleurs prix grâce au réseau du gestionnaire. |
Stratégies pour continuer en autogestion
- Former le conseil d’administration : suivre des formations sur les obligations légales et financières.
- Recourir à des experts au besoin : ingénieurs, évaluateurs agréés, avocats spécialisés en copropriété.
- Utiliser des outils numériques : carnet d’entretien en ligne, logiciel de comptabilité adapté aux copropriétés.
- Prévoir un budget réaliste : tenir compte des nouvelles exigences légales et prévoir un coussin pour imprévus.
- Communiquer avec les copropriétaires : expliquer les obligations et les hausses de charges nécessaires pour maintenir la conformité et la valeur de l’immeuble.
Conclusion
Tant l’autogestion que le recours à un gestionnaire présentent des avantages et des inconvénients.
L’autogestion permet de conserver un contrôle direct et de réduire les coûts, mais exige de plus en plus de compétences techniques et administratives. Le recours à un gestionnaire professionnel assure une meilleure conformité et réduit la charge de travail, mais implique des frais supplémentaires.
En définitive, l’autogestion demeure possible à condition d’avoir des administrateurs présents, engagés et prêts à consacrer un temps considérable à la gestion de l’immeuble. Sans cette implication, l’embauche d’un gestionnaire devient souvent la solution la plus réaliste pour assurer la saine gouvernance et la pérennité de la copropriété.
