Adopté le 13 juin 2018 le Projet de loi n°141 : Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, viens modifier plusieurs aspects de la gestion d’une copropriété.
Un projet de loi adopté mais pas entièrement actif
Bien que le projet de loi 141 à été adopté, il faut savoir que ce projet de loi prévoit que certaines dispositions ne seront actives que lorsque le gouvernement aura publié une réglementation qui vise à préciser certaines dispositions prévues par cette nouvelle loi. Le gouvernement s’est donné jusqu’au 13 juin 2020 pour publier les règlements. Cela signifie qu’il faudra possiblement attendre jusqu’au 13 juin 2022 avant que tous les changements entrent en force.
Futur fonds d’autoassurance
C’est sans contredit un des plus gros changements apportés par ce nouveau projet de loi. Prévu dans le futur article 1071.1 du Code civil du Québec il prévoit :
1071.1 Le syndicat constitue un fonds d’autoassurance liquide et disponible à court terme. Ce fonds est la propriété du syndicat.
Le fonds d’autoassurance est affecté au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat.
Il est également affecté à la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir.
Le fonds d’autoassurance est établi en fonction de ces franchises et d’un montant additionnel raisonnable pour pourvoir aux autres paiements auxquels il est affecté.
Les syndicats de copropriété devront donc constituer, en plus du fonds d’opération et du fonds de prévoyance, un nouveau fonds distinct afin de payer d’éventuelles franchises d’assurances advenant un sinistre.
Les mêmes règles que le fonds de prévoyance
Tout comme le fonds de prévoyance, l’article 1064 du Code civil, il est prévu que le fonds d’autoassurance devra être liquide et disponible à court terme. La contribution des copropriétaires
à ce fonds se fera a même les charges communes.
Combien cotiser ?
Comme je l’ai déjà dit, il est prévu que le fonds d’autoassurance sera établi en fonction des franchises d’assurance et d’un montant additionnel que le syndicat pourrait
devoir encourir pour la réparation du préjudice.
Puisque la loi édite les grands principes et que les règlements, qui restent à paraître d’ici au 13 juin 2020, viendront donner les détails, à l’heure actuelle il m’est impossible de répondre à cette question.
La notion de franchise « raisonnable »
Autre disposition prévue par le même projet de loi, il est prévu que les franchises des syndicats de copropriété devront être « raisonnables ». Il faut savoir que lorsqu’un syndicat de copropriété « magasine » ses assurances, il fait face à un dilemme. Plus il augmente les franchises prévues au contrat d’assurance, plus les primes d’assurances sont basses. Il peut donc apparaître intéressant d’augmenter les franchises afin de diminuer les charges imposées aux copropriétaires. Si cette option peut s’avérer intéressante sur le coup, advenant un sinistre, cela peut représenter un dur coup pour les finances d’un syndicat. Le législateur a donc décidé d’empêcher de telles pratiques.
En conclusion
En terminant, nous voyons que dans l’avenir, les syndicats de copropriété devront adapter leurs finances avec l’introduction de nouvelles dispositions. Je suis personnellement d’avis qu’un syndicat peut se permettre de commencer dès maintenant à cotiser à ce nouveau fonds. Il y a 2 avantages à le faire dès maintenant :
- En amassant des fonds en cas de sinistre, vous protégez dès maintenant votre syndicat advenant que vous deviez payer une franchise à la suite d’un sinistre.
- En commençant dès maintenant à constituer ce fonds, vous pourrez étendre sur une plus longue période les cotisations nécessaires à la constitution du fonds d’autoassurance. Vos copropriétaires auront donc une hausse de leurs frais moins prononcée.
