En copropriété divise, une majorité renforcée désigne toute majorité supérieure à la majorité simple exigée par le Code civil du Québec pour l’adoption de certaines décisions importantes.
Contrairement aux décisions courantes, qui peuvent généralement être adoptées à la majorité simple, certaines résolutions nécessitent un niveau de consensus plus élevé en raison de leurs conséquences sur les droits des copropriétaires, le patrimoine du syndicat ou la destination de l’immeuble.
Le Code civil prévoit notamment deux principaux seuils de majorité renforcée :
- la majorité des trois quarts (75 %) des voix des copropriétaires présents ou représentés, prévue à l’article 1097 C.c.Q., notamment pour certains travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, l’acquisition ou l’aliénation d’un immeuble par le syndicat ainsi que certaines modifications de la déclaration de copropriété;
- la majorité des trois quarts des copropriétaires représentant au moins 90 % de l’ensemble des voix de tous les copropriétaires, prévue à l’article 1098 C.c.Q., notamment lorsqu’il est question de modifier la destination de l’immeuble ou d’autoriser l’aliénation de certaines parties communes essentielles.
Il est important de savoir que, pour certaines décisions, l’adoption de la résolution par l’assemblée ne suffit pas à elle seule. Lorsque la loi prévoit une modification de la déclaration de copropriété, celle-ci doit également être constatée dans un acte notarié en minute et publiée au Registre foncier du Québec afin de produire ses effets et d’être opposable aux tiers. Tant que cette formalité n’a pas été accomplie, la décision adoptée ne produit pas pleinement les effets juridiques recherchés.
Avant de soumettre une résolution au vote, il est donc essentiel de vérifier non seulement la majorité requise, mais également les formalités qui doivent être accomplies après l’assemblée, notamment la rédaction et la publication d’un acte notarié lorsque la loi l’exige.
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