Un amendement à la déclaration de copropriété est une modification apportée à la déclaration de copropriété existante d’un immeuble détenu en copropriété divise. Il permet d’adapter, de corriger ou de modifier certaines dispositions qui encadrent le fonctionnement de la copropriété ainsi que les droits et obligations des copropriétaires.
Au Québec, la déclaration de copropriété constitue le document juridique fondamental de la copropriété. Elle comprend notamment l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.
La procédure à suivre pour modifier la déclaration dépend de la partie concernée et surtout de la nature de la modification envisagée.
Pourquoi modifier une déclaration de copropriété?
Avec le temps, certaines dispositions peuvent devenir désuètes, imprécises ou mal adaptées à la réalité de l’immeuble. Un amendement peut notamment être envisagé pour :
- modifier certaines règles relatives à l’usage des parties privatives ou communes;
- revoir certaines dispositions concernant les parties communes à usage restreint;
- corriger ou préciser des dispositions de la déclaration;
- adapter la déclaration à des changements apportés à l’immeuble;
- modifier certains droits ou obligations des copropriétaires;
- mettre à jour certaines dispositions à la suite d’une évolution législative;
- officialiser certaines décisions importantes prises par le syndicat des copropriétaires.
Un vote des copropriétaires peut être nécessaire
Une modification à la déclaration de copropriété ne relève pas nécessairement du seul pouvoir du conseil d’administration.
Selon la nature de la modification envisagée, celle-ci peut devoir être soumise à l’assemblée des copropriétaires et obtenir la majorité requise par le Code civil du Québec.
Les articles 1096, 1097 et 1098 du Code civil du Québec prévoient différentes règles de majorité applicables aux décisions de l’assemblée des copropriétaires.
La majorité requise dépend donc de la nature de la décision. Certaines modifications peuvent être adoptées à la majorité prévue à l’article 1096 C.c.Q., alors que d’autres décisions plus importantes sont assujetties aux majorités particulières prévues aux articles 1097 ou 1098 C.c.Q.
Il est donc essentiel de déterminer la nature juridique de la modification avant de procéder au vote. Une résolution adoptée avec une majorité insuffisante pourrait être contestée ou ne pas permettre de réaliser valablement la modification souhaitée. Il est donc conseillé de consulter un notaire ou un avocat avant d’entreprendre ces démarches.
Le rôle du notaire
En plus d’obtenir l’autorisation requise de l’assemblée des copropriétaires, certaines modifications à la déclaration de copropriété nécessitent l’intervention d’un notaire.
Selon la partie de la déclaration modifiée et la nature du changement, l’amendement peut devoir être constaté dans un acte notarié en minute et faire l’objet d’une publication au Registre foncier du Québec.
Le notaire peut notamment :
- vérifier la déclaration de copropriété existante;
- déterminer les formalités nécessaires à sa modification;
- examiner la résolution adoptée par l’assemblée;
- confirmer que la majorité requise a été obtenue;
- préparer l’acte d’amendement;
- procéder, lorsque nécessaire, à sa publication au Registre foncier.
L’intervention du notaire ne remplace donc pas le processus décisionnel du syndicat : l’amendement doit d’abord avoir été valablement autorisé lorsque l’approbation des copropriétaires est requise.
Exemple
Un syndicat souhaite modifier sa déclaration de copropriété afin d’encadrer différemment l’utilisation de certaines parties communes.
Le conseil d’administration ne devrait pas simplement demander au notaire de modifier la déclaration.
Il faut d’abord déterminer la nature de la modification, identifier la majorité applicable en vertu notamment des articles 1096, 1097 ou 1098 C.c.Q., soumettre la résolution à l’assemblée des copropriétaires lorsque requis et obtenir le nombre de voix nécessaire.
Une fois la décision valablement adoptée, le notaire pourra, lorsque les formalités applicables l’exigent, préparer l’amendement et procéder à sa publication.
À retenir
Un amendement à la déclaration de copropriété est une modification officielle apportée au document qui régit la copropriété.
Selon la modification envisagée, le processus peut notamment nécessiter :
- une résolution de l’assemblée des copropriétaires;
- l’obtention de la majorité appropriée prévue aux articles 1096, 1097 ou 1098 du Code civil du Québec;
- l’intervention d’un notaire;
- la préparation d’un acte d’amendement;
- et, lorsque requis, sa publication au Registre foncier du Québec.
Avant d’entreprendre une modification, il est recommandé de faire vérifier la déclaration de copropriété et la majorité applicable afin de s’assurer que l’amendement sera adopté et publié conformément aux règles applicables.
Termes connexes : Déclaration de copropriété · Acte constitutif de copropriété · Règlement de l’immeuble · État descriptif des fractions · Assemblée des copropriétaires · Résolution · Majorité · Syndicat de copropriété · Registre foncier · Notairerié) et publiée au Registre foncier.
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