L’un des sujets qui revient le plus souvent en copropriété est la responsabilité des balcons. Lorsqu’un balcon présente des signes de détérioration, qu’une infiltration d’eau survient ou que des travaux doivent être réalisés, plusieurs copropriétaires se demandent : qui doit payer? Le syndicat ou le copropriétaire?
La réponse n’est pas toujours aussi simple qu’on pourrait le croire.
Tout dépend de la déclaration de copropriété
Au Québec, la responsabilité d’un balcon est déterminée avant tout par la déclaration de copropriété.
Selon les immeubles, un balcon peut être :
- une partie commune;
- une partie commune à usage restreint;
- plus rarement, une partie privative.
Dans la très grande majorité des copropriétés, les balcons sont des parties communes à usage restreint.
Qu’est-ce qu’une partie commune à usage restreint?
Une partie commune à usage restreint appartient au syndicat de copropriété, mais son utilisation est réservée à un ou plusieurs copropriétaires.
C’est notamment le cas des :
- balcons;
- terrasses;
- cases de stationnement extérieures;
- espaces de rangement;
- certaines cours ou jardins privatifs.
Le copropriétaire bénéficie de l’usage exclusif de son balcon, mais il n’en est généralement pas propriétaire au sens juridique.
Qui est responsable de l’entretien?
Dans plusieurs déclarations de copropriété, le copropriétaire est responsable de l’entretien courant de son balcon.
Cela peut comprendre notamment :
- le nettoyage;
- le déneigement, lorsque permis;
- le maintien de la propreté;
- l’entretien des revêtements ou accessoires lui appartenant;
- le respect des règles concernant les plantations, les meubles ou le barbecue.
Les responsabilités varient toutefois d’un immeuble à l’autre. Il est donc essentiel de consulter la déclaration de copropriété.
Qui paie les réparations majeures?
Les éléments structuraux du balcon relèvent généralement du syndicat de copropriété.
Par exemple :
- la dalle de béton;
- la structure porteuse;
- l’étanchéité;
- les membranes;
- les garde-corps lorsqu’ils font partie des parties communes;
- les travaux nécessaires pour assurer la sécurité du bâtiment.
Ces travaux sont habituellement financés par le syndicat, souvent à même le fonds de prévoyance, puisqu’ils concernent des composantes communes de l’immeuble.
Et si le copropriétaire cause les dommages?
Si la détérioration résulte d’une faute ou d’une négligence du copropriétaire, celui-ci peut être tenu responsable des coûts.
Par exemple :
- percer la dalle sans autorisation;
- installer un revêtement qui retient l’eau;
- modifier les garde-corps;
- utiliser des produits qui accélèrent la corrosion;
- surcharger le balcon avec des équipements ou matériaux non prévus.
Dans une telle situation, le syndicat peut réclamer le remboursement des frais engagés.
Peut-on modifier son balcon?
En règle générale, non.
Comme le balcon fait souvent partie des parties communes, même lorsqu’il est à usage restreint, un copropriétaire ne peut pas modifier librement :
- la couleur;
- le revêtement;
- les garde-corps;
- les dimensions;
- l’apparence extérieure.
Toute modification doit respecter la déclaration de copropriété et, dans plusieurs cas, être autorisée par le conseil d’administration.
Que faire si votre balcon présente un problème?
Si vous constatez :
- des fissures importantes;
- un affaissement;
- une infiltration d’eau;
- des garde-corps instables;
- un éclatement du béton;
- de la corrosion;
vous devriez en aviser rapidement le conseil d’administration ou votre gestionnaire de copropriété. Une intervention précoce permet souvent d’éviter des travaux beaucoup plus coûteux.
En résumé
Dans la majorité des copropriétés québécoises, le balcon est une partie commune à usage restreint. Le copropriétaire en a l’usage exclusif et assume généralement l’entretien courant, tandis que le syndicat demeure responsable des éléments structuraux et des réparations majeures, sauf si les dommages résultent d’une faute du copropriétaire.
Comme chaque immeuble possède sa propre déclaration de copropriété, celle-ci demeure le document de référence pour déterminer les responsabilités de chacun.
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