Acheter un condo ne signifie pas seulement acheter une unité. Vous devenez également copropriétaire d’un immeuble et membre d’un syndicat de copropriété, avec une part des dépenses, des obligations et des risques qui y sont associés.
Avant de vous engager définitivement, il est donc important d’examiner non seulement l’état du condo, mais également la santé financière, administrative et physique de la copropriété.
Voici les principaux documents à vérifier avant l’achat.
1. La déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété est l’un des documents fondamentaux à consulter. Elle établit notamment les droits et obligations des copropriétaires ainsi que plusieurs règles concernant l’utilisation de l’immeuble.
Portez une attention particulière aux restrictions qui pourraient avoir une incidence sur votre projet : location, animaux, travaux dans les parties privatives, stationnement, barbecue, utilisation des parties communes ou autres règles particulières.
Il est également important de vérifier si des amendements à la déclaration de copropriété ont été publiés depuis sa création.
2. L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété
L’attestation du syndicat, prévue à l’article 1068.1 du Code civil du Québec, constitue désormais un document particulièrement important lors de la vente d’une fraction.
Elle permet d’obtenir plusieurs renseignements concernant l’état de la copropriété, notamment sur ses finances, ses assurances, certains travaux, litiges et autres éléments prévus par la réglementation.
L’acheteur ne devrait pas simplement vérifier que l’attestation existe : son contenu mérite d’être analysé attentivement.
3. Le DRCOP
Le DRCOP – Demande de renseignements au syndicat de copropriétaires est également fréquemment utilisé dans le cadre d’une transaction immobilière.
Il permet d’obtenir différents renseignements directement auprès du syndicat.
Attention toutefois : le DRCOP et l’attestation du syndicat ne sont pas le même document. Même si certains renseignements peuvent se recouper, l’un ne devrait pas automatiquement être considéré comme un substitut à l’autre.
4. Les états financiers
Les états financiers permettent d’obtenir un portrait de la situation financière du syndicat.
Regardez notamment :
- les revenus et dépenses;
- les liquidités disponibles;
- les sommes détenues dans les différents fonds;
- les comptes à recevoir;
- les dépenses importantes ou inhabituelles;
- les déficits éventuels.
Un immeuble attrayant peut cacher une copropriété financièrement fragile.
5. Le budget annuel
Le budget permet de comprendre comment sont établies les charges communes et quelles dépenses sont prévues pour l’année.
Des frais de condo très bas ne constituent pas nécessairement un avantage.
Ils peuvent parfois indiquer que certaines dépenses sont reportées ou que les sommes versées au fonds de prévoyance sont insuffisantes. Cela peut éventuellement mener à des augmentations importantes des charges communes ou à des cotisations spéciales.
6. Le fonds de prévoyance et son étude
Le fonds de prévoyance sert principalement à financer certaines réparations majeures et le remplacement des parties communes.
L’étude du fonds de prévoyance permet notamment d’anticiper les travaux futurs et les sommes qui devront être accumulées pour les financer.
Ne regardez donc pas uniquement combien d’argent se trouve actuellement dans le fonds. Il faut mettre cette somme en relation avec l’état de l’immeuble et les dépenses importantes prévues au cours des prochaines années.
Un fonds de 100 000 $ peut sembler considérable jusqu’à ce que l’on découvre que des travaux de 500 000 $ sont prévus.
7. Le carnet d’entretien
Le carnet d’entretien constitue une autre source d’information particulièrement intéressante.
Il permet de documenter l’entretien de l’immeuble et de planifier les interventions nécessaires sur ses différentes composantes.
Il peut vous aider à comprendre ce qui a été entretenu, ce qui devra l’être et à quel moment certaines interventions importantes pourraient survenir.
8. Les procès-verbaux des assemblées
Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires sont extrêmement révélateurs.
Je recommande de consulter plusieurs années lorsque les documents sont disponibles.
Recherchez notamment les mentions concernant :
- des infiltrations d’eau;
- des problèmes de toiture;
- des stationnements ou garages;
- des problèmes de structure;
- des travaux reportés;
- des cotisations spéciales;
- des problèmes d’assurance;
- des conflits importants;
- des procédures judiciaires;
- des déficiences du bâtiment;
- des projets de travaux majeurs.
Un problème discuté pendant trois assemblées consécutives mais jamais réglé mérite certainement votre attention.
9. Les cotisations spéciales
Demandez s’il existe des cotisations spéciales déjà adoptées ou envisagées.
Une cotisation spéciale importante peut considérablement modifier le coût réel de votre acquisition.
Il faut également déterminer si une cotisation déjà adoptée sera assumée par le vendeur ou l’acheteur selon les modalités de la transaction.
10. Les assurances du syndicat
Examinez les renseignements disponibles concernant l’assurance de la copropriété.
Il peut notamment être pertinent de connaître :
- l’assureur;
- les protections;
- les franchises;
- la valeur de reconstruction;
- certains sinistres antérieurs;
- le montant détenu au fonds d’auto-assurance.
Une franchise élevée peut représenter un risque financier important pour le syndicat.
11. Les travaux majeurs réalisés et à venir
Cherchez à connaître les travaux importants effectués au cours des dernières années ainsi que ceux envisagés pour les prochaines années.
Toiture, fenêtres, maçonnerie, balcons, garages, ascenseurs, plomberie et systèmes mécaniques peuvent représenter des dépenses considérables.
Il faut ensuite comparer ces besoins avec les ressources financières disponibles.
12. Les certificats, rapports d’inspection et expertises
Lorsque disponibles, consultez les rapports techniques concernant l’immeuble.
Une expertise en bâtiment, un rapport d’ingénieur ou une inspection ayant identifié une déficience importante peut contenir de l’information déterminante pour votre décision.
Portez également attention aux recommandations qui auraient été formulées mais qui n’auraient pas encore été exécutées.
13. Les contrats importants du syndicat
Certains contrats peuvent également être pertinents : gestion, entretien, déneigement, ascenseurs, systèmes mécaniques ou autres engagements importants.
Ils permettent notamment de mieux comprendre certaines dépenses récurrentes du syndicat.
14. Les litiges et réclamations
Un litige impliquant le syndicat peut entraîner des coûts importants ou révéler une problématique plus profonde.
Il faut donc s’intéresser aux procédures judiciaires en cours ou aux différends importants dont le syndicat a connaissance.
15. Les charges communes de l’unité
Enfin, vérifiez le montant exact des charges communes rattachées à la fraction que vous souhaitez acheter.
Mais ne vous arrêtez pas au montant mensuel.
La meilleure question n’est pas nécessairement :
« Les frais de condo sont-ils élevés? »
mais plutôt :
« Les sommes perçues sont-elles suffisantes pour entretenir adéquatement l’immeuble et financer les dépenses futures? »
Il faut analyser les documents ensemble
C’est probablement le point le plus important.
Aucun de ces documents ne donne, à lui seul, un portrait complet de la copropriété.
Par exemple, vous pourriez constater :
Étude du fonds de prévoyance → travaux importants dans 3 ans
Fonds de prévoyance → sommes disponibles insuffisantes
Procès-verbaux → travaux déjà reportés à plusieurs reprises
Budget → aucune augmentation significative des cotisations prévue
Pris séparément, chacun de ces éléments peut sembler relativement banal. Mis ensemble, ils peuvent révéler un risque de cotisation spéciale importante.
C’est précisément pourquoi l’analyse d’une copropriété devrait aller au-delà d’une simple liste de documents.
Une inspection du condo ne remplace pas l’analyse de la copropriété
L’inspection préachat et l’analyse documentaire poursuivent deux objectifs différents.
L’inspecteur s’intéresse principalement à l’état physique du bâtiment et de l’unité selon le mandat qui lui est confié.
L’analyse des documents permet plutôt d’examiner la situation financière, administrative et documentaire de la copropriété ainsi que les enjeux connus du syndicat.
Les deux démarches peuvent donc être complémentaires.
À retenir
Avant d’acheter un condo, cherchez à obtenir et à examiner autant que possible :
- la déclaration de copropriété et ses amendements;
- l’attestation du syndicat;
- le DRCOP, lorsqu’il est disponible;
- les états financiers;
- les budgets;
- l’étude du fonds de prévoyance;
- le carnet d’entretien;
- les procès-verbaux;
- les cotisations spéciales;
- les renseignements relatifs aux assurances;
- l’historique et la planification des travaux majeurs;
- les rapports d’inspection et expertises;
- les principaux contrats pertinents;
- les renseignements relatifs aux litiges;
- les charges communes de la fraction.
Acheter un condo, c’est aussi acheter une part de la situation financière et physique de la copropriété. Quelques heures consacrées à l’analyse des documents avant l’achat peuvent permettre de découvrir des dépenses, des travaux ou des problèmes qui ne sont pas visibles lors de la visite de l’unité.
Vous envisagez l’achat d’un condo?
Gestion MAHD offre un service d’analyse préachat de copropriété permettant d’examiner les principaux documents du syndicat et d’identifier les éléments qui méritent votre attention avant votre acquisition.
L’objectif n’est pas de décider à votre place si vous devez acheter ou non, mais de vous permettre de prendre votre décision avec une meilleure compréhension de la copropriété dans laquelle vous envisagez d’investir.
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