Dans la majorité des copropriétés, les ressources financières sont limitées. Les budgets sont souvent serrés et chaque dollar compte pour assumer les frais d’entretien, d’assurance, d’administration et de travaux majeurs. Lorsqu’un copropriétaire tarde à payer ses charges, le syndicat peut rapidement se retrouver en difficulté, incapable de faire face à ses obligations courantes. Cette situation peut mettre en péril l’entretien de l’immeuble, la sécurité des occupants et même la valeur des unités.
La Loi 16 vient ajouter un enjeu supplémentaire : l’attestation du syndicat doit désormais indiquer les différences entre les charges demandées et les charges réellement perçues au cours des trois dernières années. Ainsi, un trop grand nombre de copropriétaires en retard de paiement peut envoyer un signal négatif aux acheteurs potentiels, freiner la vente des unités et diminuer l’attrait de la copropriété sur le marché.
Avec l’entrée en vigueur de ces nouvelles obligations (carnet d’entretien, étude du fonds de prévoyance, inspections périodiques), la perception rapide et efficace des charges devient cruciale pour maintenir la santé financière du syndicat et préserver la valeur du patrimoine collectif.
1. Les obligations légales de paiement
Selon l’article 1064 du Code civil du Québec, chaque copropriétaire doit contribuer aux charges communes en proportion de sa quote-part.
Un copropriétaire qui tarde ou refuse de payer se place en défaut, ce qui justifie l’application de mesures légales de recouvrement. De plus, selon l’article 1094 C.c.Q., un copropriétaire perd son droit de vote à l’assemblée s’il n’a pas payé ses charges communes depuis plus de trois mois.
2. Les recours à la disposition du syndicat
Le syndicat dispose de plusieurs options et peut choisir la voie la plus appropriée selon le contexte :
a) Mise en demeure
Première étape formelle pour exiger le paiement et mettre le copropriétaire en demeure de payer les sommes dues.
b) Hypothèque légale du syndicat
L’article 2729 C.c.Q. permet au syndicat de publier une hypothèque légale sur la fraction du copropriétaire défaillant, couvrant les charges communes des six derniers mois.
- ⚠️ Limite importante : l’hypothèque légale ne peut garantir que les charges communes prévues à la déclaration de copropriété (contribution au budget, fonds de prévoyance).
- Les autres frais, tels que le câble, l’internet ou d’autres services facultatifs, ne peuvent pas être inclus.
- Cette mesure bloque la vente de l’unité tant que le solde n’est pas payé et peut mener à la vente sous contrôle de justice si nécessaire.
c) Recours judiciaire (dont petites créances)
Si le syndicat préfère obtenir un jugement, il peut déposer une réclamation en justice :
- Division des petites créances pour un montant ≤ 15 000 $ (sans avocat).
- Cour du Québec ou Cour supérieure pour des montants plus élevés.
Un jugement peut ensuite mener à la saisie des biens ou du salaire du copropriétaire défaillant.
3. Les conséquences financières pour les autres copropriétaires
- Hausse des charges pour compenser les sommes impayées.
- Cotisations spéciales pour couvrir les obligations légales (étude du fonds, carnet d’entretien, etc.).
- Attestation du syndicat défavorable, ce qui peut décourager les acheteurs et affecter la valeur de revente des unités.
- Perte de droit de vote pour les copropriétaires en retard de plus de trois mois, les empêchant de participer aux décisions importantes.
4. Prévention et bonne gouvernance
- Adopter une politique claire de perception (délais, intérêts, frais).
- Effectuer un suivi mensuel rigoureux des comptes à recevoir.
- Présenter les données financières de façon transparente lors des assemblées.
- Automatiser les rappels et les relances grâce à des outils modernes (ex. : UpperBee).
Conclusion
Un copropriétaire en retard de paiement ne met pas seulement son unité à risque : il met en danger la stabilité financière de toute la copropriété. Dans un contexte où la Loi 16 exige une plus grande transparence et où les charges communes risquent d’augmenter, il est essentiel pour les syndicats d’agir avec rigueur et constance.
Mettre en place une politique claire de perception, informer rapidement les copropriétaires en défaut et appliquer les recours légaux au besoin sont des gestes de saine gouvernance. Cela protège non seulement les finances du syndicat, mais aussi la valeur des unités et la confiance des copropriétaires.
Un syndicat proactif, bien organisé et transparent réduit les tensions, assure l’équité entre copropriétaires et favorise un climat harmonieux dans l’immeuble.
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