Décès d’un copropriétaire

Le décès d’un copropriétaire n’entraîne pas la disparition de ses droits et obligations envers le syndicat de copropriété. À son décès, sa fraction de copropriété fait partie de sa succession et sera administrée conformément à son testament ou, en l’absence de testament, selon les règles prévues au Code civil du Québec.

Pendant le règlement de la succession, la copropriété demeure assujettie aux mêmes obligations qu’auparavant. Les charges communes continuent d’être exigibles et les règlements de l’immeuble doivent toujours être respectés.

Qui représente le copropriétaire décédé?

Dès le décès, c’est généralement le liquidateur de la succession (anciennement appelé exécuteur testamentaire) qui représente les intérêts de la succession auprès du syndicat de copropriété.

Le liquidateur peut notamment :

• Recevoir les communications du syndicat.
• Payer les charges communes.
• Participer aux assemblées des copropriétaires, selon les règles applicables.
• Vendre la fraction de copropriété.
• Effectuer les démarches nécessaires à l’administration de la succession.

Le syndicat devrait demander une preuve de la qualité du liquidateur avant de transmettre des renseignements confidentiels ou de modifier ses dossiers.

Les charges communes continuent-elles d’être payables?

Oui. Le décès du copropriétaire ne suspend pas l’obligation de payer les charges communes.

Si les frais de condo ne sont plus acquittés, le syndicat peut exercer les recours prévus par la loi, notamment :

• Réclamer les sommes dues.
• Imposer les intérêts prévus.
• Publier une hypothèque légale du syndicat, lorsque les conditions sont réunies.
• Entreprendre des procédures judiciaires, si nécessaire.

Ces recours sont toutefois exercés contre la succession ou les nouveaux propriétaires, selon la situation.

Le syndicat doit-il être informé?

Il est fortement recommandé que le liquidateur informe rapidement le syndicat du décès afin que celui-ci puisse :

• Mettre à jour les coordonnées de la personne responsable du dossier.
• Acheminer les avis et les appels de charges au bon destinataire.
• Faciliter les communications pendant le règlement de la succession.

Que se passe-t-il si l’unité est inoccupée?

Une unité vacante devrait continuer d’être entretenue afin d’éviter les dommages pouvant affecter l’immeuble.

Le liquidateur devrait notamment :

• Maintenir le chauffage durant l’hiver.
• S’assurer que les assurances demeurent en vigueur.
• Vérifier régulièrement l’état de l’unité.
• Signaler rapidement tout dégât d’eau ou problème pouvant affecter les autres copropriétaires.

Vente de la copropriété

La vente de la fraction peut avoir lieu dans le cadre du règlement de la succession. Le notaire exigera notamment les documents habituellement requis lors d’une transaction en copropriété, dont l’attestation du syndicat de copropriété, lorsque celle-ci est applicable.

Bonnes pratiques pour le syndicat

Lorsqu’un copropriétaire décède, le conseil d’administration devrait :

• Faire preuve de tact et de compassion envers les proches.
• Identifier rapidement le liquidateur de la succession.
• Mettre à jour les coordonnées administratives.
• Continuer d’émettre les appels de charges selon les procédures habituelles.
• Conserver toutes les communications au dossier.
• Éviter de divulguer des renseignements confidentiels à des personnes qui ne sont pas autorisées à les recevoir.

Une gestion respectueuse et rigoureuse permet de protéger les intérêts du syndicat tout en facilitant le règlement de la succession.

Si le copropriétaire était administrateur

Le décès d’un administrateur met automatiquement fin à son mandat au sein du conseil d’administration. Le siège devient vacant à compter de la date du décès.

Selon les dispositions de la déclaration de copropriété ou des règlements de l’immeuble, les administrateurs en fonction peuvent généralement nommer une personne pour combler cette vacance jusqu’à la prochaine assemblée des copropriétaires. Dans certains cas, une élection devra plutôt être tenue lors d’une assemblée.

Le décès d’un administrateur n’a pas pour effet d’empêcher le conseil d’administration de poursuivre ses activités, à condition que le quorum des administrateurs soit toujours respecté. Le conseil peut donc continuer à prendre les décisions nécessaires à l’administration du syndicat.

En revanche, si le décès fait en sorte que le quorum n’est plus atteint ou que le nombre minimal d’administrateurs prévu à la déclaration de copropriété n’est plus respecté, il peut être nécessaire de convoquer une assemblée des copropriétaires afin d’élire un nouvel administrateur et d’assurer la bonne gouvernance du syndicat.

Dans tous les cas, il est recommandé que le conseil d’administration mette rapidement à jour ses registres, les procurations bancaires, les accès aux plateformes de gestion ainsi que toute autorisation accordée à l’administrateur décédé, afin de protéger les intérêts du syndicat et d’assurer la continuité de ses opérations.

Voir aussi : Copropriétaire, Liquidateur de succession, Charges communes, Hypothèque légale du syndicat, Acte de vente, Attestation du syndicat de copropriété, Code civil du Québec.