La règle générale
En vertu du Code civil du Québec (notamment l’article 1072 C.c.Q.), le syndicat de copropriété a l’obligation d’adopter un budget annuel équilibré. Ce budget doit couvrir toutes les dépenses d’entretien courant, les frais communs et les contributions obligatoires au fonds de prévoyance. En principe, un syndicat ne devrait donc pas fonctionner en déficit : les contributions des copropriétaires (charges communes) doivent être fixées de façon à couvrir l’ensemble des dépenses prévues.
Quand un déficit survient-il?
Malgré cette obligation, il arrive qu’un déficit apparaisse en fin d’exercice, par exemple :
- lorsqu’une dépense imprévue survient (bris majeur, sinistre non couvert par l’assurance, jugement défavorable, etc.);
- lorsque le budget adopté était sous-estimé;
- lorsque certains copropriétaires ne paient pas leurs charges dans les délais.
Dans ces cas, le syndicat ne peut pas simplement « accepter » le déficit et continuer comme si de rien n’était.
Les solutions possibles
Le conseil d’administration doit alors :
- Répartir le déficit : inscrire la perte dans les états financiers et prévoir une contribution spéciale pour combler l’écart.
- Ajuster les charges communes : revoir le budget de l’année suivante afin d’éviter que le problème ne se reproduise.
- Mettre en place des mécanismes de prévention : meilleure planification, constitution d’une réserve de trésorerie, suivi rigoureux des comptes à recevoir.
Conséquences d’un déficit non réglé
Un syndicat qui laisse s’accumuler les déficits risque :
- une perte de crédibilité auprès des institutions financières;
- une incapacité à payer ses fournisseurs;
- une diminution de la valeur de revente des unités, car un acheteur prudent consultera toujours les états financiers avant d’acheter.
En résumé
Un syndicat ne devrait pas fonctionner en déficit de façon volontaire. Si un écart se présente, il doit être corrigé rapidement par une cotisation spéciale ou un ajustement budgétaire. La rigueur financière est essentielle pour protéger la valeur des immeubles et la sécurité des copropriétaires.
👉 Gestion MAHD accompagne les syndicats de copropriété dans la planification budgétaire, la préparation des états financiers et la gestion des imprévus, afin d’assurer une saine gestion et d’éviter les déficits.
