Une personne morale est une entité reconnue par la loi comme ayant une existence juridique distincte des personnes qui la composent. À ce titre, elle possède des droits et des obligations et peut notamment conclure des contrats, posséder des biens, ouvrir un compte bancaire, poursuivre ou être poursuivie devant les tribunaux.
En copropriété divise, le syndicat de copropriété est une personne morale constituée automatiquement lors de la publication de la déclaration de copropriété au Registre foncier du Québec. Le syndicat existe donc indépendamment des copropriétaires qui en sont membres.
Qu’est-ce que cela signifie en pratique?
Puisque le syndicat est une personne morale, il peut notamment :
- administrer les parties communes de l’immeuble;
- percevoir les charges communes auprès des copropriétaires;
- conclure des contrats avec des fournisseurs;
- embaucher des employés ou retenir les services de professionnels;
- ouvrir et gérer des comptes bancaires;
- souscrire des assurances;
- acquérir ou aliéner des biens lorsque la loi le permet;
- intenter un recours judiciaire ou faire l’objet d’une poursuite.
Les administrateurs agissent donc au nom du syndicat, et non en leur nom personnel.
Quelle est la différence entre le syndicat et les copropriétaires?
Il est important de distinguer le syndicat de copropriété des copropriétaires qui en font partie.
Le syndicat constitue une personne morale distincte. Ainsi :
- les biens appartenant au syndicat ne sont pas la propriété personnelle des copropriétaires;
- les contrats sont conclus au nom du syndicat;
- les comptes bancaires appartiennent au syndicat;
- les décisions sont prises par les organes du syndicat, soit le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires.
Même si tous les copropriétaires vendent leur fraction ou que les administrateurs changent, le syndicat demeure la même personne morale.
Qui représente la personne morale?
Le conseil d’administration est chargé d’administrer les affaires du syndicat et de représenter la personne morale dans ses activités courantes.
Les administrateurs doivent agir dans l’intérêt du syndicat et exercer leurs fonctions avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté.
Bon à savoir
Plusieurs nouveaux administrateurs croient que le conseil d’administration « est » le syndicat. En réalité, le conseil d’administration administre le syndicat, mais c’est le syndicat de copropriété, en tant que personne morale, qui est titulaire des droits et des obligations.
Cette distinction est importante, notamment lors de la signature de contrats, de l’ouverture d’un compte bancaire, de la souscription d’une assurance ou lorsqu’un recours judiciaire est entrepris.
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