Avec le conseil d’administration, l’assemblée générale des copropriétaire est l’un des deux organes décisionnels du syndicat. L’assemblée des copropriétaires est un moment où tous se réunissent afin de discuter et de prendre des décisions qui assurent le bon fonctionnement du syndicat.
Avec l’arrivée de sites comme Airbnb, il peut être tentant d’afficher son condo sur ce genre de site afin de profiter de revenus de location et ainsi rentabiliser son condo. Si cette activité peut s’avérer fort lucrative, il faut cependant prendre certaines précautions avant de se lancer dans l’aventure.
Avant d’afficher votre condo, vous devez commencer par consulter votre déclaration de copropriété. Il se pourrait que la déclaration de copropriété interdise la location à court terme par exemple en spécifiant une durée minimale de location (ex 1, 3, 6 ou 12 mois).
De plus, vous devez savoir le copropriétaire qui loue ou prête gratuitement sa partie privative (son condo) doit, dans les 15 jours, en aviser le syndicat.
Ensuite, vous aurez besoin d’une attestation de classification de Tourisme Québec. Pour l’obtenir, vous devez faire une demande auprès de la CITQ.
Finalement, vous devrez vous assurer d’informer votre assureur de vos activités, car en cas d’omission de votre part, vous courez un risque que votre assureur ne vous couvre pas advenant un sinistre. Votre syndicat devra également en être informé afin qu’il avise son assureur.
Oui, bien que votre syndicat assure l’immeuble dans lequel se trouve votre condo, son assurance ne couvre pas tout. Par exemple, vos biens meubles (divan, table, vêtements …) ne sont pas assurés par votre syndicat. C’est également le cas pour les améliorations locatives que vous avez ajoutés dans votre condo.
De plus, votre responsabilité civile n’est pas couverte par votre syndicat. Il est donc impératif de vous protéger advenant qu’un sinistre émane de votre unité.
Si vous louez votre condo, vous et votre locataire devrez souscrire a une assurance. Votre locataire n’aura besoin que d’une assurance responsabilité et d’une assurance pour ses biens meubles.
Votre assurance couvrira alors votre responsabilité civile et les améliorations locatives que vous avez apportés à votre unité.
Dans la plupart des cas, oui, il est fortement recommandé qu’un locataire souscrive une assurance habitation, même si la loi ne l’y oblige pas systématiquement. De plus, la déclaration de copropriété ou le bail peut exiger qu’il maintienne une telle assurance pendant toute la durée de la location.
Une assurance habitation permet notamment de couvrir :
- les biens personnels du locataire (meubles, vêtements, appareils électroniques, etc.);
- sa responsabilité civile s’il cause des dommages à d’autres occupants ou aux parties communes;
- certains frais de relogement si le logement devient inhabitable à la suite d’un sinistre couvert.
Il est important de comprendre que l’assurance du syndicat ne couvre pas les biens personnels du locataire, et que l’assurance du copropriétaire ne protège pas nécessairement les effets personnels ni la responsabilité civile du locataire.
À retenir : Même lorsqu’elle n’est pas obligatoire, l’assurance habitation est fortement recommandée pour tout locataire. Elle offre une protection essentielle en cas de sinistre et peut éviter des conséquences financières importantes.
En règle générale, non. Les assemblées des copropriétaires sont réservées aux copropriétaires, puisqu’ils sont les membres du syndicat et qu’ils exercent les droits de vote.
Toutefois, un locataire peut être autorisé à assister à une assemblée dans certaines situations, notamment :
- si le conseil d’administration ou l’assemblée y consent;
- s’il accompagne le copropriétaire à titre d’observateur;
- si le copropriétaire lui remet une procuration lui permettant de le représenter et de voter en son nom, lorsque la déclaration de copropriété le permet.
Par ailleurs, lorsque l’assemblée porte sur une modification de la destination de l’immeuble, des parties privatives ou de leur usage, les locataires concernés doivent être avisés conformément au Code civil du Québec et peuvent présenter leurs observations, sans toutefois disposer d’un droit de vote.
À retenir : Le locataire n’a pas automatiquement le droit d’assister ou de voter à une assemblée des copropriétaires. Sauf exception prévue par la loi, la déclaration de copropriété ou une procuration valide, ces droits appartiennent au copropriétaire.
En règle générale, non. Lorsqu’un copropriétaire loue son unité, le locataire bénéficie des mêmes droits d’utilisation des parties communes que le copropriétaire, dans les limites prévues par la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble.
Le copropriétaire ne peut donc pas, de sa propre initiative, retirer au locataire l’accès à des espaces communs comme la piscine, le gym, la terrasse, le stationnement des visiteurs ou les salles communes si ces droits sont rattachés à l’unité.
En revanche, si certains droits d’utilisation sont facultatifs ou font l’objet d’une entente distincte (par exemple, la location d’un espace de stationnement ou d’un casier de rangement), le copropriétaire peut décider de ne pas les inclure dans le bail.
Par ailleurs, un locataire qui ne respecte pas le règlement de la copropriété peut faire l’objet des mesures prévues par la déclaration de copropriété ou la loi, lesquelles peuvent, selon les circonstances, entraîner une restriction d’accès à certaines installations ou d’autres recours.
À retenir : Le locataire profite normalement des mêmes droits d’accès aux parties communes que le copropriétaire. Seuls les droits exclus du bail ou les restrictions prévues par la déclaration de copropriété ou la loi peuvent limiter cet accès.
Lorsqu’un locataire cause des nuisances, comme du bruit excessif, des comportements irrespectueux ou le non-respect du règlement de l’immeuble, il est important d’agir rapidement afin de préserver la qualité de vie des autres occupants.
Le premier réflexe consiste généralement à informer le copropriétaire bailleur, puisque celui-ci demeure responsable du comportement de son locataire à l’égard du syndicat. Le conseil d’administration ou le gestionnaire peut également transmettre un avis écrit rappelant les règles applicables.
Si les nuisances persistent malgré les avertissements, le syndicat peut entreprendre les démarches prévues par la déclaration de copropriété et, au besoin, exercer les recours prévus par la loi afin de faire cesser la situation. Dans certains cas, un tribunal peut même ordonner la résiliation du bail lorsque le locataire cause un préjudice sérieux aux autres occupants ou au syndicat.
Les voisins incommodés devraient également signaler les incidents au conseil d’administration ou au gestionnaire et conserver, lorsque possible, des preuves (journal des événements, photos, vidéos ou témoignages) afin de documenter la situation.
À retenir : Même si les nuisances sont causées par un locataire, le copropriétaire demeure responsable envers le syndicat. Une intervention rapide permet souvent de régler la situation avant qu’elle ne s’aggrave.
Le locataire est généralement responsable des dommages qu’il cause par sa faute, que ceux-ci touchent sa partie privative, les parties communes ou les autres unités de l’immeuble.
Toutefois, à l’égard du syndicat de copropriété, le copropriétaire demeure responsable de respecter les obligations prévues par la déclaration de copropriété. Il doit donc collaborer avec le syndicat pour faire cesser la situation et, au besoin, réclamer les sommes dues à son locataire.
Selon les circonstances, les dommages pourront être pris en charge par l’assurance du locataire, par l’assurance du copropriétaire ou par celle du syndicat, selon les garanties applicables et l’origine du sinistre.
Afin de limiter les risques, il est fortement recommandé que le locataire soit couvert par une assurance responsabilité civile et que le copropriétaire vérifie régulièrement que son locataire respecte les règles de l’immeuble.
À retenir : Le locataire est responsable des dommages qu’il cause, mais le copropriétaire demeure l’interlocuteur du syndicat et doit s’assurer que son locataire respecte la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble.
Les charges communes (frais de condo) demeurent toujours la responsabilité du copropriétaire, même lorsque son unité est louée.
Le syndicat de copropriété facture donc les charges communes au copropriétaire et non au locataire. Si le copropriétaire souhaite que son locataire assume une partie ou la totalité de ces frais, cette entente doit être prévue dans le bail. Toutefois, cette entente ne lie pas le syndicat.
En cas de non-paiement des charges communes, le copropriétaire demeure seul responsable envers le syndicat, peu importe les modalités convenues avec son locataire.
À retenir : Le syndicat réclame toujours les charges communes au copropriétaire. La location du condo ne transfère jamais cette responsabilité au locataire.
Même lorsque loué, c’est le copropriétaire qui conserve son droit d’assister à l’assemblée générale. C’est également à ce dernier que revient le droit de voter.
Un copropriétaire a cependant le droit de déléguer ce pouvoir à son locataire en signant une procuration. Le droit de vote sera alors transféré au locataire pour la durée de la procuration.
Sauf dans le cas ou la destination de l’immeuble ne soit pas respectée, un copropriétaire a le droit de louer son condo.
Il faut cependant tenir compte que les tribunaux ont reconnus le droit d’encadrement des syndicats. Ainsi, une déclaration de copropriété peut établir des règles portant sur la location de votre condo. En autre choses, il peut être décidé d’interdire la location à court terme.
De plus, il n’est pas rare de constater qu’une déclaration de copropriété interdire la transformation d’un condo en maison de chambres.
